Купете си собствено жилище

Бизнесът с недвижими имоти е създал повече милионери от всеки друг бизнес.
Собственият дом е най-лесния начин за инвестиране в недвижима собственост.

Има два типа хора:
1. Хора, които живеят под наем 25 години и единственото, с което остават накрая, е огромен куп разписки за платен наем.
2. Хора, които плащат жилищна ипотека 25 години и накрая остават с дом, който струва 100 000, 200 000 или повече.

И двете групи плащат определена сума всеки месец. С годишната инфлация наемите, разбира се, растат. Собствениците, от своя страна, имат фиксирани месечни плащания, които намаляват всяка година с увеличаване на доходите им.

Да имате дом за 200 000 лв., изплатен напълно след 25 години, отсега означава, че вие ще имате 200 000 лв. отгоре във вашия инвестиционен фонд. Ако смятате да забогатеете, не е лошо да притежавате собствен дом. А има и други предимства в това да живеете в собствен дом. Можете да го боядисате в какъвто цвят пожелаете. Не е нужно да се изнасяте, само защото хазяинът ви е имал лош ден. Всяко ипотечно плащане се отразява благоприятно на вашия пенсионен план.

Ани е на 26 г., счетоводителка с годишна заплата 12000 лв. Тя използва къщите си, за да се пенсионира на 47 г.
Ани е чудесен пример за това как нашите пари могат да работят за нас. Ани получаваше хубава заплата, от която си плащаше сметките. Тя плащаше месечна ипотека за дома си и вноски за кола, но знаеше тайната.

Преди години, когато взе кредит, за да си купи къщата, кредитният инспектор прегледа финансовото й състояние и каза: "Плащанията по ипотеката ви могат да бъдат не повече от 33% от вашите доходи. Ако месечните ви вноски са по-големи, няма да можете да си позволите тази къща."

Дотук нищо лошо. На всеки му трябват пари за храна, кола, дрехи, почивки и т.н. В живота има толкова хубави неща, които искаме… Ани обаче се замисли над казаното от инспектора: "Ако ипотеката ми е равна на една трета от приходите ми... какво ще стане тогава, ако притежавах три къщи - всичките изплатени?"

Ани печели 1000 лв./месец. С 333 лв. изплаща къщата. Ако тя прави по-големи месечни вноски, след няколко години ипотеката ще бъде погасена и тя ще притежава изцяло къщата си! Никакви месечни вноски повече! Е, ще трябва да пожертва няколко вечери с приятели навън, или да си издейства повишение в службата, или да заработи допълнително пари, но ако плаща само 50 лв./месец допълнително, тя ще изплати ипотеката за 21, вместо за 25 години. Ако доплаща 100 лв./месец, 25-те години (99000 лв. ипотека плюс лихва) ще станат 19. А ако доплаща 250 лв., 25-те години ще намалеят до 11. Именно този план избра Ани - 11 години по 583 лв./мес. Схващате ли? Ани ще заработва повече пари в бъдеще, за да може да изплати ипотеката на къщата си по-бързо.

Но какво ще стане, когато ипотеката вече е изплатена, а тя продължава да получава 1000 лв. повече? Ани ще купи съседната къща. Вероятно ипотеката, застраховката и данъците за съседната къща са 500 лв. месечно, но пък от друга страна наемателите на къщата плащат 500 лв. месечен наем, така че Ани няма да извади и лев от джоба си. Ако тя просто запази съседната къща през следващите 15 години, наемателите ще я изплатят изцяло.

Това пък от своя страна означава, че наемът на съседната къща оттам насетне ще бъде чист приход за Ани. Тя обаче не иска да чака 15 години, за да изплатят наемателите къщата - тя плаща на банката 1300 лв./месец и я изплаща за по-малко от 6 години. А откъде взема тези 1300 лв.? 500 лв. от тях са от наемателите. Тъй като Ани вече е изплатила своята първа къща, тя използва парите, които е плащала за нея, и повишението на заплатата си, и ги добавя към наема, за да изплати по-бързо втората къща.

Ани реши да купи съседната къща, защото не беше необходимо сделката да е супер изгодна, за да бъде направена. Ани не искаше да се занимава само с това. Стигаше й това, че съседната къща може да се продаде на прилична цена - тя знаеше, че ще направи пари от нея.

Например, ако днес купите къща за 100 000 лв., след 25 години тя спокойно може да струва 200 000 поради инфлацията. Така че има ли значение дали сте я купили за 99 000 или за 101 000? Реално, няма. След като веднъж сте изплатили къщата, вие притежавате собственост за 200000 лв. Когато инвестирате дългосрочно, не е необходимо да се притеснявате за това дали сте придобили имота на най-изгодната цена.

Какво ще стане след 6 години, когато Ани вече ще е изплатила ипотеката и на съседната къща? Ще купи някоя съседна къща. Ако ипотечната вноска е 500 лв./месец и наемателите плащат 500 лв./месец, и ако Ани добави другите 1300 лв., освободени от ипотеката на предишната къща, плюс наема от предишната къща, какво става? Тя вече може да плаща повече от 2000 лв./месец и да изплати третата къща само за 3-4 години.

Нека видим сега какво притежава Ани: финансова независимост и възможност да спре да работи. Ето го нейното ново финансово състояние. Преди тя се нуждаеше от 1000 лв./месец, за да посреща разходите си и да поддържа начина си на живот. Но тези 1000 лв. включваха 583 лв. ипотечна вноска. Тъй като не плаща повече ипотека, на Ани й стигат и 500 лв. месечно за разходи. Е, тя сега може да си позволи да харчи и повече.

Откъде взема тя тези пари? От наемите от двете къщи, които вече са изплатени. И даже остават средства за данъци, застраховки и дребни повреди по къщите. Така че ако Ани реши, че не иска повече да работи, няма проблем. Тя има парите, които са й нужни, за да се пенсионира.

Така че ако вашите ипотечни вноски са една трета от месечния ви доход, всичко от което се нуждаете, е да притежавате три къщи. Една, в която да живеете, и две, от които да печелите. Щом постигнете това, ще можете да се оттеглите от работа и да запазите настоящия си начин на живот. А ако имате нужда от повече средства, просто купете още една къща.

Ако искате да се пенсионирате по-бързо, можете да използвате метода на уравняване и да купите и трите къщи едновременно. Това води до по-големи дългове и по-голям риск, но някои хора го правят. В случая Ани прилага възможно най-малкия риск - това й позволява да спи спокойно. Но въпреки консервативния си подход, тя все пак е в състояние да се пенсионира след по-малко от 20 години.

Така че ако искате да се оттеглите от работа и използвате за целта този метод, преценете възможностите си и изберете такъв план, какъвто е най-приемлив за вас. 2-3 години повече или по-малко не са толкова важни, колкото вашето спокойствие.

А поддръжката на недвижимата собственост и поправките, които се налагат? Инфлацията повишава наемите. Кога за последен път бяхте свидетел на понижаване на наемите във вашия квартал? Не се случва често, а ако се случи - не е задълго. Ани просто може да спести парите от увеличението на наемите и да ги използва за поддръжка на сградите.

Съседна къща се наглежда лесно, защото е наблизо. Това е много прост и лесен начин да инвестирате в недвижим имот.

Задължително ли е да използвате метода на Ани за инвестиране в недвижима собственост, за да изградите финансовата си независимост? Не, разбира се - това е просто още един възможен метод. Не е ли обаче хубаво, когато други хора (в случая наемателите) ви помогнат да се пенсионирате по-бързо?